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一、具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:
1、净资产不低于1000万元的单位;
2、金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。(前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。)
二、下列投资者视为合格投资者:
1、社会保障基金、企业年金等养老基金、慈善基金等社会公益基金;
2、依法设立并在基金业协会备案的投资计划;
3、投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;
4、中国证监会规定的其他投资者。
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中国房地产市场历史很短,只走过了牛市半程,而美国房地产市场历史很长,已经走过了多个盛衰周期,从中更可以看到房地产价格的长期走势和规律。
1963年美国新房中间售价为每栋18000美元,经过4个房地产周期,经过50年时间涨到2012年底每栋245200美元,年化涨幅5.47%。注意,这里说的房价是一栋房(美国大部分房屋是中国人说的别墅)的房价,并不是单位面积房价,因此价格增幅包含有一定的房屋面积增大、装修质量提高的因素。
如果我们以1963年的房价、CPI、标普500股票指数(未计股息,未复权)为基准,来看看这些年来它们各自的涨幅和规律,如图:
涨幅:
50年来CPI(通货膨胀率)的年化涨幅为4.20%,新房中间价年化涨幅5.47%,标普500年化涨幅为6.19%,总体来说股票>房产>通胀。
波动:
过去50年美国房价一直处于比较理性的范畴,未发生特别大的波动,有4个阶段涨速较快,随后发生回落或者滞涨,阶段涨速跟CPI明显相关。另外租金回报率中轴在6%左右。
通胀的波动最小,房产波动中等,股票波动最大。
投资收益:
房产的全收益计算比较复杂,应为新房房价-折旧-维护成本+房租-税收,但新房房价却不能直接使用新房中间价来统计,因为50年来美国人的“一栋房产”面积越来越大,装修越来越高档,因此,这里只能近似引入住宅CPI这个概念,它更接近于同等大小房屋的价格涨幅,美国住宅CPI的年化涨幅为4.31%,略大于整体CPI的4.20%。租售比一般在15倍左右(租金回报率6%),物业税一般1~3%,折旧及维护一般1~2%
因此,美国房产的年化投资收益=4.31%-折旧维护+房租-税收。据统计约6%~8%
股市投资收益=6.19%+股息+复权(股票没有折旧、维护和直接税收),据统计约10%
均未考虑个人所得税或其他交易税收。
结论:
美国房产的综合投资收益在年6%~8%,略小于股市;
美国房价波动不大,比较理性,对择时要求不高,利于投资;
长期新房涨幅跟CPI(通货膨胀)高度一致,约年化4.3%,并无暴利;
租金收益率与长期债券利率接近;
整体来说,美国房产是一个理性的,便于老百姓投资的市场,整体波动不大,收益合理。在20世纪7、80年代适婚人群增长、通胀较快时房价涨幅也较快,近期涨幅已回落。在房价短期涨幅过大、租金回报率下滑、经济下滑的时候要注意规避,可待回调后进入市场。